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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問題與稅收籌劃(6)

時間:2011-12-29? 點擊: 來源:未知

    (四)無形資產(chǎn)的使用和轉(zhuǎn)讓

    房地產(chǎn)開發(fā)母公司通過對施工設計技術、商譽等無形資產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓,以及收取特許使用費的高低,對房地產(chǎn)開發(fā)子公司的成本和利潤可以施加影響。這類使用費的支付有的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團資本構(gòu)成的變動,有的影響收入及成本費用的分攤。

    (五)固定資產(chǎn)的購置與租賃

    固定資產(chǎn)購置額的高低,在以固定資產(chǎn)作價投資的情況下,既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權份額,也影響折舊費的攤銷。例如,房地產(chǎn)開發(fā)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供的施工設備價格,直接影響攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本,提高固定資產(chǎn)原值,意味著加大折舊費,必然增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的生產(chǎn)成本;反之,則會減少成本。

    當固定資產(chǎn)的購置涉及關聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時,由于各國(地區(qū))對資本收益的稅務處理方式不同,會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價轉(zhuǎn)移利潤或?qū)⒗麧欈D(zhuǎn)化為資本收益。

    在施工設備租賃領域中,由于各國(地區(qū))對國際租賃業(yè)務中應由哪一方計提折舊,哪一方可以扣除費用,以及由誰承擔風險等問題的規(guī)定不盡一致,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設法利用這些差異達到避稅的目的。租賃費的高低,會直接影響交易雙方的收入和成本。

    在以上諸方面的轉(zhuǎn)讓定價中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是采用高定價還是低定價的形式,取決于母、子(總、分)公司所在國(地區(qū))的稅率高低、控股比例和公司集團戰(zhàn)略目標等諸多因素。

    六、其他的籌劃方法

    (一)在建項目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃

    在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項目和公司股權的選擇。由于資金、公司計劃等因素,企業(yè)將在建項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。

    (二)合理分解租金收入

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出,而是用于出租,國家規(guī)定,其資金收入應當繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅,其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解,則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的一種方法。

    (三)分解商品房銷售價格

    房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價格,以此來進行納稅籌劃。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房價格不分解,則意味著企業(yè)既要繳納營業(yè)稅,又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去,則可以少承擔以上3項稅收。

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