在日常的土地增值稅清算工作中，我們往往會注意土地成本、房地產開發成本、房地產開發費用列支等大的問題，卻對代收費用、拆遷補償安置土地增值稅計算等小的問題不夠重視，往往導致在土地增值稅清算工作中出現紕漏。筆者以為，在土地增值稅清算中，不要抓大放小，小問題也要算清楚。

代收費用是否可作為加計20%的扣除基數

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規定，對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）規定，審核代收費用時，對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，需要審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；如果當作代收費用計入房價時，還要審核是否將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

從上述兩個文件來看，代收費用不論是否記入房價向業主收回，在土地增值稅清算時都不能作為開發成本加計20%的扣除基數。這一點在國稅發〔2009〕91號文件中更加明確，代收費用無論是否獲取收入，其發生額都不能作為房地產開發費用的計算基數。即代收費用不能記入開發成本，也不能加計扣除。

如何正確理解房地產開發費用扣除的標準

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）中，對房地產開發費用的扣除問題是這樣規定的：（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。